2024/05/10(金)
住宅ローンが残っている物件売却
こんにちは！旭川不動産売却専門店カウイエの鈴木です！
雪も完全に溶け、不動産の動く時期になりました！
暖かくなってきたので、夏に向けて少しづつ動いていきましょう！！
今回はおうちの残債。つまり住宅ローンが残っている物件の売却が可能なのかについてお話ししていこうと思います！
よくお客様から「住宅ローンが残っているマイホームそのまま売却できますか？」とご質問いただくので詳しくご紹介していきます！
結論、ご売却はできます！
ですがいくつか注意点があるのでご紹介いたします。
住宅ローンを借入すると、不動産に抵当権が設定されます。
この抵当権を解除しないと、次の所有者は購入を嫌がり、現実的に売買を行うことができません。
では、どのように抵当権を解除するのか。
手順と注意点を記載いたします。
◇抵当権者に一括繰り上げ返済の申し出をする。
借入をしている金融機関に、残債全てを繰り上げ返済する意向を伝えます。
あくまで全額をまとめて返済しなければならないという点がポイントです。
築年数が新しく、諸費用まで住宅ローンで借入していると、数年の返済期間では物件価格以上に残債が残っているケースも珍しくはありません。
もし売買代金で全額返済できない場合、手元資金で不足分を補うことになります。
手元資金がない場合、全額返済できる金額で売却するしかなくなります。
◇一括繰り上げ返済に必要な期間
一括繰り上げ返済をする場合、今日申し出て明日というわけにはいきません。
借入をした金融機関にもよりますが、一般的に2週間～1ヵ月程度の準備期間が必要です。
これを把握せずに引渡し期日を短く設定してしまうと、売買契約の約束を守れなくなり、場合によっては違約金が発生しかねない状況になります。
基本的には仲介をする不動産会社がスケジュール管理をするのですが、担当者の知識が乏しかったり、慣れていなかったり、単純なケアレスミスなどでバタつくこともあり得ます。
ご自身の身をご自身で守るためにも、知っておくと良い知識ですね。
抵当権が設定されている物件の売却をする場合、引渡日には余裕を持って売買契約を進めましょう。
◇抵当権の設定解除費用
一括繰り上げ返済が完了すると、金融機関から抵当権を解除する解除証書が発行されます。
これを持って法務局に行き、抵当権を外す手続きを行います。
一般的には司法書士に名義変更などの手続きと合わせて依頼することが多く、３万円程の費用が発生します。
ご自身で行いたいという方も中にはおられ、実際、ご本人が行うことは可能です。
売買が絡まず、単純に一括繰り上げ返済をするだけなら時間的な余裕もあり、手続きに不備があっても対応ができるので可能ですが、売買を伴う場合は、購入者への名義変更、購入者の住宅ローンの抵当権設定などを一括して行わなければならないので、時間的な余裕がなくミスも許されません。
現実的には必要経費と捉えて、司法書士にお任せしましょう。
◇まとめ
以上の点を踏まえておさらいをすると、住宅ローンが残った状態で売却活動を行うことができます。
残債を一括返済できるかが最初にして最大のポイントになりますので、まずは売却可能額を把握しましょう。
加えて、売却にかかる諸費用（仲介手数料、解体費用、測量費用等）を支払っても、お金が不足しないか、資金計画を入念に行いましょう。
これらはお客様だけで行うことが難しいので、不動産会社に相談することをお勧めします。
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