2025/03/13(木)
不動産売却における告知義務について
こんにちは！旭川売却専門店カウイエの本田です！
3月も中旬になり、卒業のシーズンになりましたね♪
本州では桜が開花したとの話も聞きますが、旭川はまだまだ先が長そうですね💦
季節の変わり目なので、体調管理には気を付けて過ごしましょう！
さて本日は、不動産売却の際に瑕疵を伝える「告知義務」についてご紹介いたします。
“瑕疵”とは、不動産における不具合や欠陥のことであり、「告知義務」とは、建物そのものと周辺の環境などに関する不具合や欠陥などの“瑕疵”を、懸念される環境などを売却時に買主様に伝える義務のことです。
この瑕疵について、2020年以前は物件に隠れた瑕疵があった場合は、買主は売主に対して契約の解除や賠償を請求できる「瑕疵担保責任」という法律がありました。その後、2020年4月に改正された民法にて、新たに「契約不適合責任」というルールが新設されました。
そのため、告知義務を果たさずに契約内容に記載されない瑕疵があった場合、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負うことになります。
初めに、告知義務のある瑕疵についてご紹介いたします。
- 物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物の物理的な損壊や欠陥で生活に支障があるレベルのものです。
例として、雨漏りやシロアリ被害、壁のひび割れなどが該当します。
- 環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、建物に欠陥がなく日常生活に支障が出る周辺環境に問題があるものです。
例えば、近隣の工場作業音が響く、近所にゴミ屋敷があり悪臭がする、新幹線が近くを通るため振動が響くなどが該当します。
- 心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、買主が心理的に不快、不安な思いをするものです。
例えば、過去に自殺や他殺があった事故物件、近隣に暴力団事務所がある、隣に火葬場があるなどが該当します。
- 法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法などで不動産の使用や建築が制限されているものです。
例えば、建物の高さが制限されているエリアで3階建てにできない、建築不可物件のため増改築できないなどが該当します。
このような瑕疵、不動産の告知義務に違反した場合、次のようなリスクが考えられます。
例えば、物理的瑕疵によって買主から不具合や欠陥の補修を請求された場合、「補修請求」が求められる可能性があります。もし応じなかった場合は売却価格の「減額請求」も考えられます。補修請求にも減額請求にも応じなかった場合、「契約解除」になる場合もあります。告知義務に違反し、契約解除に応じた場合も、売買契約や契約解除のために負担した費用を「損害賠償請求」される恐れがあります。
瑕疵によって、このようなリスクを課せられる場合もありますのでご注意ください！
まとめになりますが、売却しようとしている不動産に瑕疵がある場合、瑕疵の内容について買主に告知をする義務があることが法律で決められています。
瑕疵の内容としては、物理的、環境的、心理的、法律的なものがあります。
いずれの瑕疵でも、契約時点で告知していなければ契約不適合責任に問われる可能性があることをしっかり把握しておきましょう。
瑕疵のある不動産のご売却を検討されている方は、まず不動産のプロである私たちにご相談ください！ご状況含めて、しっかりとサポートさせていただきます！
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